Der Wohntrend der Zeit ist eindeutig. Gerade in Städten ist es nahezu unmöglich, ein Haus für sich alleine zu erwerben, der Ausweg sind Miet- oder Eigentumswohnungen.
Kauf einer Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es oftmals so, dass zwei Personen gemeinsam eine Wohnung kaufen, beispielsweise Lebensgefährten oder Ehepaare. Was wenig bekannt ist, sind die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechtes bei Eigentümerpartnerschaften.
So können Eigentümerpartner (zwei natürliche Personen, die gemeinsam ein Wohnungseigentumsobjekt besitzen) Verfügungen über ihre Anteile nur gemeinsam treffen. Ein einseitiger Verkauf eines Anteiles ist ebenfalls nicht möglich, außer der andere Eigentümerpartner stimmt dem ausdrücklich zu (§ 13 Abs. 4 WEG).
Die Stimmrechte können die Eigentümer nur gemeinsam ausüben. Dies bedeutet, dass beispielsweise bei einer Hausversammlung zu einem Beschluss keine abweichende Stimmabgabe möglich ist (§ 13 Abs. 5 WEG).
Eigentümerpartnerschaft – Immobilien
Eine Eigentümerpartnerschaft kann auch gegen den Willen des anderen Teils aufgelöst werden. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht dafür die Teilungsklage vor, die zu einer Versteigerung der Wohnung führen würde.
Dazu gibt es Ausnahmen. Während der Ehe ist die Teilungsklage ausgeschlossen, eine Auflösung der Eigentümergemeinschaft wäre nur durch ein gerichtliches Aufteilungsverfahren im Rahmen einer Ehescheidung möglich.
Weiters kann die Teilungsklage zwischen den Eigentümerpartner auch für jeweils drei Jahre durch eine schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Ist ein Eigentümerpartner minderjährig, ist ohnedies das Ende der Minderjährigkeit abzuwarten (§ 13 Abs. 6 WEG).
Einvernehmliche Regelung zwischen den Eigentümerpartnern gemeinschaftliche Verfügungen über die Eigentumsanteile sind aber jederzeit zulässig.
Sonderregelungen sieht das Wohnungseigentumsgesetz bei Tod eines Partners/einer Partnerin vor. Nach § 14 Abs. 1 Z 1 des Wohnungseigentumsgesetzes geht der Eigentumsanteil des/der Verstorbenen unmittelbar an den überlebenden Partner/oder die überlebende Partnerin über.
Der überlebende Teil kann aber auch einen Verzicht erklären oder eine Vereinbarung mit den Erben und Pflichtteilsberechtigten treffen, dass eine dritte Person Eigentümer wird (§ 14 Abs. 1 Z 2 WEG).
Verzichtet der überlebende Eigentümerpartner oder die Eigentümerpartnerin auf die Übernahme, ist der Anteil zu versteigern (§ 14 Abs. 1 Z 3 WEG).
Übernahme des Eigentumsanteils – Immobilienrecht
Bei Übernahme des Eigentumsanteiles ist die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnungseigentumseinheit in die Verlassenschaft einzuzahlen (§ 14 Abs. 2 WEG).
Ist der überlebende Teil selbst pflichtteilsberechtigt und hat ein Wohnbedürfnis an der Wohnung, ist ein Viertel des Wertes in die Verlassenschaft einzuzahlen. Falls die Zahlung unzumutbar sein sollte, kann der Zeitraum für die Zahlung auf fünf Jahre erstreckt oder auch die Zahlungen in Teilbeträgen ermöglicht werden (§ 14 Abs. 3 WEG).
Hier ist aber ein juristischer Fallstrick versteckt, die Stundung löst gesetzliche Zinsen aus, diese liegen bei 4 %.
14 Abs. 4 WEG sieht eine ganz wesentliche und wichtige Bestimmung vor. Es kann in einem Testament die Regelung getroffen werden, dass dem jeweiligen Teil die Verpflichtung, eine Einzahlung an die Verlassenschaft vorzunehmen, erlassen wird. Damit muss im Falle des Ablebens des anderen Eigentümerpartners, für die Übernahme des anderen Eigentumsanteiles keine Zahlung an die Verlassenschaft geleistet werden.
Wenn Eigentümerpartner die Vereinbarung treffen, dass das Wohnungseigentum an einem Eigentumsanteil einer dritten Person zukommen soll, ist diese Vereinbarung vor einem Anwalt oder Notar abzuschließen (§ 14 Abs. 5 WEG).
Hier ist auch geregelt, dass im Falle eines insolventen, das heißt zahlungsunfähigen Nachlasses im Todesfall, der Eigentumsanteil an einem Wohnungseigentumsobjekt bei Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses ausgesondert werden kann. Das bedeutet, dass der Wohnungseigentumsanteil nicht zu Gunsten der Gläubiger verwertet wird. Allerdings ist auch im Falle der Aussonderung die Zahlung an die Verlassenschaft nach § 14 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG zu leisten, sofern die Zahlung nicht im Rahmen eines Testamentes nach § 14 Abs. 4 WEG erlassen wurde.
Es ist damit erkennbar, welche Gestaltungsmöglichkeiten hier für Wohnungseigentümer bestehen. Gerade im Falle des Ablebens des jeweiligen Wohnungseigentumspartners können hier sehr hohe Zahlungen an die Verlassenschaft von vornherein ausgeschlossen werden.
TIPP vom Anwalt in Innsbruck:
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