Die Rückforderung von zu viel bezahlten Altbaumieten beschäftigt immer häufiger die Gerichte und die dafür zuständigen Schlichtungsstellen.
Die österreichischen Landeshauptstädte weisen insbesondere in den begehrten Innenstadtlagen eine hohe Anzahl von Altbauwohnungen auf. Gerade diese Wohnungen unterliegen aber einer Mietzinsbegrenzung, die bei der Vermietung oft übersehen wird.
Altbauwohnung: Mietzinsbegrenzung
Rechtlich ist eine Wohnung als Altbauwohnung zu qualifizieren, wenn das Gebäude vor dem 08.05.1945 errichtet wurde. Für Mietverträge, welche ab dem 01.03.1994 abgeschlossen wurden und die vermietete Wohnung eine Nutzfläche von min. 30 m² bis max. 130 m² aufweist, kommt der Richtwertmietzins zur Anwendung. Der aktuelle Richtwertmietzins für Tirol beträgt 7,09 €/m2.
Demgemäß beträgt der Richtwertmietzins bei einer 100 m² Altbauwohnung 709,00 €. Hinzu kommen noch je nach Lage, Zustand und Ausstattung Zu- oder Abschläge, die den zulässigen Mietzins noch entsprechend erhöhen oder mindern können.
Altbauwohnung: befristete Mietverträge
Bei befristeten Mietverträgen ist insbesondere der Befristungsabschlag in Höhe von 25 % zu beachten. Wurde der Befristungsabschlag im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeworfen, so ist dieser jedenfalls noch im Zuge einer Mietzinsüberprüfung in Abzug zu bringen.
Unter Vernachlässigung von allfälligen Zu- oder Abschlägen kann sohin für eine Altbauwohnung im Ausmaß von 100 m² und unter Berücksichtigung des Befristungsabschlages derzeit lediglich ein Mietzins von 531,75 € exklusive Betriebskosten begehrt werden (Stand Tirol 7/2019).
Altbauwohnung: unbefristete Mietverträge
Der darüber hinaus bezahlte Mietzins kann bei unbefristeten Mietverhältnissen bis zu 3 Jahre und bei befristeten bis zu 10 Jahre unter Berücksichtigung der gesetzlichen Zinsen in Höhe von 4 % zurückgefordert werden.
Zu beachten ist, dass bei unbefristeten Mietverträgen die Überschreitung des höchstzulässigen Mietzinses binnen 3 Jahren ab Überschreitung gerichtlich geltend zu machen ist. Bei befristeten Mietverträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses, wobei bei Verlängerungen von befristeten Mietverträgen auf das Ende des letzten Mietvertrages abgestellt wird.
Tipps vom Anwalt in Innsbruck:
Wir können Mietern nur dazu raten, hier alle Ansprüche durch uns prüfen zu lassen und auch die Rückforderung zu betreiben. In Österreich werden mieterseitig jährlich Millionen verschenkt.
Aufgrund der Komplexität des österreichischen Mietrechts setzt die korrekte Festsetzung des Mietzinses hohe juristische Fachkenntnis voraus. Vermietern stehen wir daher bereits bei der Vertragsverfassung mit Rat und Tat zur Seite, um Fallen zu vermeiden.
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